| 房贷新政:楼市向左还是向右? [图文]
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| www.ofplay.com 来源: 华西都市报 更新日期：2007-10-11
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9月27日，央行联合银监会抛出以提高第二套商品房贷款成数与利率为核心内容的“房贷新政”，剑指开发 商和投资炒房者，国庆刚过，各地分行还在忙着制定具体房贷政策！10月9日，国土资源部又出新政：建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。
这一系列的政策出台让市场感受到巨大的压力，对开发商与投资者来说，新一轮调控才刚刚开始。
炒房者投资风险大增
《9·27通知》要求，银行要随房贷套数增加，而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率，并且强调，借款人偿还房贷的月支出不得高于其月收入的50%。第二套房首付提高至4成，利率提升也非常明显，目前所有购房者普遍享受8.5折的优惠利率，按现行5年期7．83％计，实际执行利率为6．66％。而按新政策，执行利率将提高到8．61％，提高非常显著，第二套房购买者的年利息支出提高30％。“9·27房贷新政”的核心内容，可以用一句话来概括，就是“买房套数越多面积越大，首付比例、利率就越高”。金融人士分析认为，提高第二套房首付至4成，将使投资性购房者的财务杠杆，从原来的2．33倍降至1．5倍。“力度虽不算大，但影响仍较为明显。”
大量空置房的存在充分说明，楼市近几年之所以出现“供不应求”的假象，从而导致房价飙升，完全是投资需求剧增，投资者利用银行信贷恣意炒房所致。著名学者易宪容就认为：几乎所有炒房人都不会用自己的钱来炒房。因为，多数炒房人不会真有那么多钱用来炒房。第二，即便有实力自掏腰包炒房者，发现银行贷款可以利用，而且可以轻易转移炒房所蕴含
的高风险，都会利用银行贷款来炒房。信贷资金是推动房价上涨的最主要源泉，若能有效限制信贷资金流入住房市场，可对住房投资产生明显的抑制作用。“9·27房贷新政”对第二套房贷追加首付比例和房贷利率，分析人士指出至少可以产生3种效果：第一，正在炒房的人会意识到炒房的风险和成本正在上升，应该尽早脱身；第二，准备炒房的人会离岸观望；第三，准备改善住房条件的人会开始犹豫。如此一来，市场上购房客就会减少，哄抢住房的形势就造不起来，房源相对增加，房价过快上涨的推动力就弱了。基于这一原因，住房信贷新政策就是要打击这部分炒房者。
房贷新政指向明确
细读《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，你会发现，这是一项所指明确、要求严格、效力巨大、影响深远的“房贷新政”。
《9·27通知》中第一条就指向投资开发商，明确规定银行不得对囤地囤房的开发商发放贷款；而且不得接受空置3年以上的商品房作为贷款的抵押物。第二条中又规定，开发商别想通过贷款来购买土地，这是一个引人注目的亮点。此次房贷调控，是近年来金融监管层采取的最为严厉的措施，《9·27通知》不仅坚持了2003年121文件的全部内容，而且对楼市中出现的新问题提出了有针对性的对策与规定，不易为房地产开发商所要挟而失去政策效应。
国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。对于市场来说，这将使动辄成交总价数十亿的地王或许将因此大大减少。一些分析人士认为，美国爆发出“次贷危机”后，面对各地飞涨的房价，金融监管层坚定了利用信贷政策调控楼市，防范房贷风险的决心，有可能拉开新一轮房地产调控的序幕。
开发商 捂盘行为减少
如果房贷新政得到严格实施，那么“金融杀手锏”就将悬在头上，开发商向左还是向右？是继续疯狂拍地，捂盘惜售？还是理性发展，让利促销？《9·27通知》并非仅是针对房地产市场的需求一方，同时对开发商也有一些新规定。比如，对项目自有资金的要求，对囤地或囤房的房地产开发企业不得对其发放贷款的要求，就是想挤出被捂住的房源，从而扩大住房的市场供应。这些政策都表明，房地产市场的信贷可能会全面收缩。尽管现在有不少开发商到股市上融资，但只有极少部分房地产企业上市，这部分融资仍相当有限。如果商业银行的开发贷款及按揭贷款一收紧，必然会对火爆的楼市产生较大的影响。
有人说，收紧按揭贷款，销售趋缓，开发商正好有借口捂盘惜售，这只是一厢情愿的臆想。捂盘惜售多卖钱，这几乎是每个开发商的想法，但一定要有很多人追逐要买而且房价持续上涨这一前提，如果买家都在减少，你还敢捂盘？从开发商的角度来分析，要捂盘首先考虑预期收益高于现在，但根本还在于开发商要有实力支撑房屋售出为止，而现有开发商不靠贷款开发项目的较少，7成以上的开发商得依靠银行来寻求发展。虽然一些大开发商及上市企业有实力捂盘，但没有人敢冒天下之大不韪。就是拿地，开发商也将趋于理性。对于“9·27房贷新政”，绝不能低估对整个楼市的影响。
那么，房贷新政会不会抑制住房市场供应呢，答案是否定的。国家相关部门严查开发商囤地囤房行为，就是最好的说明。
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